«За» и «против» ипотечного кредитования, как взять ипотеку на максимально выгодных условиях

Для подавляющего большинства граждан, не имеющих собственных квадратных метров, ипотека — это единственный способ приобрести жилье. Стоимость квартир на сегодняшний день, особенно в крупных городах, довольна высока. Так, стать обладателям своей недвижимости, к примеру, начинающему специалисту или молодой семье без поддержки практически невозможно. Однако даже в такой ситуации некоторых может мучить вопрос, стоит ли брать ипотеку, если арендовать жилье на первый взгляд кажется гораздо проще. В этом непростом деле нам и предстоит разобраться.

Подать заявку на ипотечный кредит сразу в несколько банков →

Чем отличается ипотека от обычного потребительского кредита

Ипотеку сегодня предлагает большинство банков. Она представляет собой ссуду, выдаваемую лицу под залог приобретаемой или иной недвижимости, имеющейся в собственности у заемщика. Чтобы разобраться, насколько может быть выгоден ипотечный кредит, стоит для начала дифференцировать его от обычных целевых займов. Так, можно выделить несколько существенных отличий:

1. Сумма заемных средств. Безусловно, порядок сумм ипотечного кредита и обычной ссуды существенно отличается. Так, очень сложно получить взаймы достаточно крупную сумму. Как правило, она может быть не более 3-х миллионов, кроме того, заемщику нужно сильно постараться, чтобы его заявка была одобренной. В большинстве же случаев оптимальный порядок сумм на потребительские нужды колеблется в пределах 300 – 500 тысяч рублей. С ипотечным кредитом дело обстоит иначе. Вполне реально получить одобрение и на суммы свыше 10-ти, а порой и 20-ти миллионов рублей (в зависимости от объекта недвижимости, наличия или отсутствия обеспечения и многих других факторов).
2. Залоговое имущество. Еще одно существенное отличие. Если в потребительском кредитовании залог необязателен, то при оформлении ипотеки в залог идет как минимум приобретаемый объект недвижимости, а в некоторых случаях – и дополнительное жилье, уже находящееся у заемщика в собственности. При этом если в первом случае в качестве обеспечения можно использовать, к примеру, автомобиль, то во втором рассматриваются исключительно квадратные метры.



3. Банковские риски. В случае с ипотекой, на жилье, приобретенное в кредит, накладывается обременение. Если по какой-то причине заемщик не сможет выплатить весь имеющийся долг, банк может получить данное имущество в качестве обеспечения. Что же касается обычных потребительских кредитов – финансовые организации здесь менее защищены и подвержены риску невыплаты долговых обязательств.
4. Размер процентной ставки. Безусловно, займ, выдаваемый на покупку жилья, имеет наиболее привлекательные процентные ставки, нежели ссуды на любые другие потребительские цели. Это связано сразу с несколькими факторами, среди которых можно выделить и различия в сроках кредитования, и пониженные риски, и т.д.
5. Сроки кредитования. Обычные ссуды в среднем выдаются на срок до 5-ти, в некоторых случаях – до 7-ми лет, не больше. В случае с ипотекой, временные промежутки могут достигать и 20-ти, и 30-ти лет.

Кроме того, есть еще некоторые нюансы, по которым два этих банковских продукта могут отличаться друг от друга. К примеру, использовать средства «материнского капитала» можно исключительно при оформлении ипотеки в качестве первоначального взноса либо закрытия части существующего долга. На погашение других финансовых продуктов использовать данный сертификат нельзя.

Аренда или приобретение на заемные средства: что выбрать

Отличия данного вида кредита от остальных банковских продуктов теперь вполне ясны. Но выгодна ли ипотека в сравнении с арендой жилья? Безусловно, невозможно однозначно ответить на этот вопрос, все сугубо индивидуально. Тем не менее некоторый анализ все же может помочь принять правильное решение.

Во-первых, необходимо понимать, что арендуемое жилье, даже если проживать в нем несколько лет подряд, никогда не станет вашим. Совсем другое дело, когда мы покупаем квартиру, пусть даже используя банковские денежные средства. С момента подписания договора заемщик становится полноправным хозяином и владельцем недвижимости, может прописаться туда сам и оформить прописку своих близких. В то время как на съемной квартире оформление прописки не предполагается, а условия аренды либо жизненная ситуация владельца недвижимости могут измениться в любой момент, после чего придется искать другое жилье.

Для некоторых аренда также может иметь ряд преимуществ. К примеру, чтобы проживать в хорошо обставленной и отремонтированной квартире, нет необходимости иметь каких-либо существенных денежных сбережений как в случае с первоначальным взносом в банк и последующим возможным ремонтом. Кроме того, особо свободолюбивые граждане, жаждущие постоянной смены обстановки, ценят съемное жилье за мобильность и возможность быстро менять место жительства и не быть привязанным к одному району, городу или даже стране.

Таким образом, каждый из вариантов может иметь как плюсы, та и очевидные минусы. Все будет зависеть от конечной цели. Если рассматривать недвижимость с позиции долгосрочной перспективы всерьез и надолго, имея при этом постоянный стабильный доход и некоторые накопления, безусловно, оформление ипотеки – лучший вариант. В остальных случаях, возможно, пока больше подойдет именно аренда.

Ипотека: ее плюсы и минусы

Востребованность этого вида кредита растет, что в немалой степени влияет и на постоянное снижение размера процентной ставки. Однако многие до сих пор считают ипотеку своеобразной «кабалой». Чтобы разобраться, правы ли противники этого кредита, необходимо подробно рассмотреть плюсы и минусы ипотеки.

Основные преимущества

На основании многочисленных отзывов клиентов к плюсам можно отнести:

1. Возможность приобрести жилье, имея на руках всего лишь от 10% его общей стоимости (размер первоначального взноса в некоторых банках колеблется от 10% до 30%);
2. Приобретаемая недвижимость становится собственностью покупателя сразу после подписания договора купли-продажи, даже несмотря на накладываемое обременение.
3. В случае с потерей постоянного источника дохода (увольнение, сокращение, временная нетрудоспособность и пр.) можно воспользоваться программой реструктуризации либо рефинансирования долга.
4. Возможность воспользоваться одной из государственных программ поддержки (помощь молодым семьям, социальная или военная ипотека, использование материнского сертификата);
5. Срок ожидания получения квадратных метров в собственность минимален. Получение недвижимости таким способом возможно сразу после полного завершения процедуры оформления (пара-тройка месяцев) и не идет ни в какое сравнение со сроками в случае с постепенным накоплением денежных средств, которое может длиться годами. Если у клиента уже есть на примете подходящая недвижимость, ему остается только подать все необходимые документы, дождаться положительного решения банка и приступить к процедуре оформления.
6. Можно рассчитывать на налоговый вычет и вернуть часть уплаченных государству средств. Так, если гражданин воспользовался ипотечным предложением, он в праве уплачивать налоги не с полной суммы получаемого дохода, а только с той его части, которая осталась после вычета размера ежемесячного платежа.

Воспользовавшись этим кредитом, можно продолжить накопление, откладывая часть денежных средств на досрочное погашение. Подобные разовые выплаты помогают уменьшить размер ежемесячных платежей или сократить срок ипотеки. Кроме того, ипотечная процентная ставка в последние несколько лет ежегодно снижается, достигая рекордных показателей, благодаря чему заемщики имеют возможность регулярно переоформлять свой кредит.

Список возможных недостатков

Однако, несмотря на очевидные сильные стороны данного вида кредитования, слабые не стоит игнорировать. Задумываясь о том, нужно ли брать этот кредит, необходимо взвесить свои возможности. К основным недостаткам можно отнести:

1. Увеличение конечной стоимости приобретаемого жилья (за счет выплачиваемых в течение нескольких лет банковских процентов).
2. Наличие дополнительных расходов. Среди них можно выделить: ежегодную страховку (как непосредственно недвижимости, так и жизни заемщика); оплату услуг агентства, оценивающего жилье перед приобретением; комиссии за оформление, за рассмотрение заявки, за вывод средств и т.п. Безусловно, какие-то комиссии можно оспорить, к примеру, оформлять страхование жизни отнюдь не обязательно, тем не менее страховка недвижимости, как правило, – обязательный пункт при заключении договора, отказаться от которого невозможно.
3. Получение обязательного согласия банка на любые манипуляции, связанные с купленной недвижимостью (перепланировка, продажа, дарение, обмен и пр.);
4. Жесткие требования, предъявляемые к заемщику (стабильный доход; определенный возраст; стаж работы; наличие детей или лиц, находящихся на иждивении; и пр.).

Развеиваем мифы

Подобные минусы порождают множество мифов, из-за которых те, кому доступна ипотека, опасаются связываться с этим видом кредита. Однако для того мифы и существуют, чтобы их развеивать. Вот только некоторые из самых распространенных.

Так ли страшна сумма переплаты

Многих пугает конечная сумма, которую необходимо будет выплатить банку. Но, проанализировав данные рынка недвижимости, можно понять, что стоимость квадратных метров неуклонно растет, а значит, цена приобретенной благодаря ипотечному кредиту квартиры к моменту окончательного погашения наверняка станет еще больше (из-за инфляции и множества других факторов).

Таким образом, даже с учетом итоговой переплаты такая недвижимость может оказаться весьма выгодным приобретением и стоить гораздо дороже своей первоначальной цены в момент покупки. В дальнейшем, если возникнет желание продать данный объект, существенную часть выплаченных средств можно будет вернуть.

Сколько раз можно брать ипотеку на жилье

Нередко те, кто брал ипотеку, считают, что данный кредит можно оформить всего один раз. Однако это не так. Количество ипотечных кредитов, выдаваемых одному лицу, не ограничено и зависит исключительно от его платежеспособности, а не от желания банков.

Кредитные организации не будут отказывать в новом займе надежному заемщику, даже если действующий ипотечный кредит еще не погашен. Если уровень дохода такого клиента позволяет воспользоваться еще одной или даже несколькими такими возможностями – банк будет только рад. Хотя, безусловно, далеко не каждый гражданин способен позволить себе подобную «роскошь», уровень ежемесячных денежных поступлений должен быть весьма высоким.

Кроме того, можно продать недвижимость, взятую ранее в ипотеку, а через какое-то время оформить новый ипотечный займ. Подобным способом часто пользуются семьи, желающие «расширить» жилплощадь и получить больше комнат.

Реально ли продать ипотечную жилплощадь

Некоторых клиентов может также смущать весьма длительное обременение, которое представляет собой ипотека. Стоит ли брать подобный займ, если потом эту недвижимость нельзя будет продать до момента окончательного погашения? На самом деле на практике все выглядит гораздо проще. Получив согласие от банка, можно реализовать квартиру одним из двух вариантов:

• продать жилье за наличные (и погасить этими деньгами оставшееся «тело» кредита);
• найти покупателя, который планирует оформить ипотеку в этом же банке.

После подписания договора купли-продажи и снятия обременения заемщик получает в своем кредитном учреждении справку о полном погашении задолженности.

Как выгодно купить квартиру в ипотеку

Если решение относительно ипотеки уже принято, желательно озаботиться вопросом максимально возможной выгоды от совершаемой сделки. Вот несколько полезных рекомендаций:

1. Старайтесь оформлять кредит в получаемой валюте. Это правило справедливо для любых видов займов. Так, если заработная плата начисляется в рублях, стоит ли брать ипотеку в долларах? Лучше не рисковать подобным образом, иначе при росте курса за ту же недвижимость придется отдавать гораздо больше средств.



2. Выбирайте квартиру, исходя из текущих потребностей. Некоторые заемщики, думая, что осуществляют хороший задел на будущее, могут допустить серьезную ошибку в виде покупки слишком большой квартиры сразу. Это чревато существенной долговой нагрузкой. Лучшее решение – сначала взять недвижимость поменьше с комфортным для себя ежемесячным платежом, а через 5 – 10 лет приобрести квартиру попросторнее на средства, вырученные с продажи предыдущей, а также частично взятые в кредит. Сумма ипотечного займа в таком случае будет гораздо ниже, а гасить такую куда комфортнее.
3. Будьте аккуратны со сроками кредитования. На первый взгляд кажется все просто – чем больше срок, тем меньше сумма ежемесячного платежа. Однако если осуществить небольшой сравнительный анализ и поиграться онлайн-калькулятором – станет очевидно, что больший срок гарантирует гораздо большую переплату. Порой суммы разных временных промежутков, например, в 3 – 5 лет могут отличаться друг от друга всего лишь на 500 – 1000 рублей. Поэтому гораздо выгоднее слегка увеличить ежемесячный платеж, существенно сокращая при этом срок кредитования.
4. Отдавайте предпочтение ликвидной недвижимости, даже если не планируете продажу в будущем. В жизни может произойти всякое, а потому лучше выбирать квартиру, которая всегда будет пользоваться спросом. Так, обращайте внимание на следующие особенности:
   1. год постройки (квартиры в старых домах всегда менее популярны, а за срок действия ипотечного кредита устареют еще больше);
   2. район (недвижимость в неблагополучных районах продать по адекватной цене всегда гораздо сложнее);
   3. этаж (как правило, жилье на первых и последних этажах, за исключением новостроек, не котируется);
   4. инфраструктура (квартиры вблизи торговых центров, школ, садиков, остановок транспорта и прочих общественных мест всегда более востребованы).

Процедура выдачи ипотечного кредита

Если же потенциального заемщика интересует, как выгодно взять ипотеку на квартиру в новостройке, а не на вторичном рынке, стоит для начала получить у выбранного банка список аккредитованных объектов. Так, аккредитованность недвижимости гарантирует надежность застройщика, необходимые документы и разрешение на строительство которого уже проверены кредитным учреждением. Нередко результатом такого партнерства являются специальные ипотечные программы для покупателей. Основные этапы получения кредита представлены ниже.

Прежде чем брать квартиру в ипотеку, необходимо изучить условия и основные этапы получения данной ссуды. Сначала надо выяснить, в каком банке можно найти наиболее выгодное предложение. Как правило, участие в зарплатном проекте того или иного кредитного учреждения автоматически означает более низкую процентную ставку.

Предварительная консультация

До наступления первой встречи с кредитным специалистом необходимо выяснить следующие моменты:

• выгодно ли брать ипотеку именно в этом банке;
• какова процентная ставка;
• есть ли дополнительные платежи и как они влияют на размер ежемесячных выплат;
• каковы требования к заемщику и т.д.

Кроме того, нелишним будет изучить отзывы и советы бывалых клиентов, уже имеющих опыт сотрудничества с данным финансовым учреждением. Таковые можно найти, к примеру, на специализированных сайтах и форумах.

Во время первой встречи в банке, в котором вы берёте ипотеку, менеджер подготовит предварительный расчет полной стоимости кредита. Этот документ поможет заемщику увидеть подробную расшифровку всех предполагаемых расходов, включающих в себя реальную ставку, а также все возможные комиссии и страховки.

Также необходимо ознакомиться с кредитным договором. Все, кто брал ипотеку, настаивают на обязательном изучении всех его пунктов. Благодаря этому документу заемщик получает возможность обнаружить имеющиеся «подводные камни» (если они есть), о которых не упоминалось во время консультаций или на сайте банка.

Формирование пакета документов

В банке могут понадобиться не только оригиналы собранного пакета документов, но и его копии, о чем следует позаботиться заранее. Основные документы, необходимые для подачи заявки на получение ипотечного кредита таковы:

• паспорт;
• сведения об образовании (диплом учебного заведения либо свидетельство о получении среднего профессионального образования);
• справка по форме 2-НДФЛ (если у заемщика в выбранном банке есть зарплатный проект, в такой справке нет необходимости);
• заявление о предоставлении кредита с указанием требуемой суммы и планируемого срока погашения;
• анкета заемщика (образец этого документа можно найти на сайте банка и заполнить заранее);
• при наличии движимого имущества или недвижимости — документы, подтверждающие факт владения.

Получение решения банка

В случае получения одобрения по заявке заемщик может приступать к поиску подходящего жилья. На этот этап выделяется, как правило, от 3 до 4 месяцев.

Если в отведенный срок потенциальный клиент не смог подобрать оптимальный вариант, процедуру одобрения придется проходить еще раз. В случае отказа можно подать заявку в другие кредитные учреждения, возможно, там повезет больше.

Советы для тех, кто планирует взять ипотеку в 2018 году

2017 год побил все рекорды по небывалому снижению ипотечных ставок, финансовые аналитики прогнозируют подобную ситуацию и в 2018 году. Представляем вашему вниманию еще несколько очевидных фактов, чтобы помочь определиться, стоит ли сейчас брать ипотеку:

1. В 2017 году размер процентной ставки снизился до 7-9% годовых.
2. Программа получения «материнского капитала» продлена, что является хорошим стимулом для оформления данного вида кредита. Первоначальный взнос, конечно, можно и накопить, однако гораздо приятнее использовать для этого соответствующую помощь от государства.
3. Наравне с изменением процентных ставок наблюдается также стойкая тенденция к снижению стоимости жилья на вторичном рынке, где лучше приобретать квартиры тем гражданам, чей доход не позволяет брать жилье в новостройке.
4. Многие застройщики предлагают потенциальным покупателям специальные программы, по которым сделка становится еще более выгодной. Так, одни предоставляют дополнительную скидку семьям, использующим материнский сертификат, другие предлагают реализовать старое жилье в зачет части нового. Подобных стимулирующих акций много, можно выбрать наиболее привлекательную в каждом конкретном случае.

Итак, что же выгоднее: ипотека или копить? Однозначно ответить на этот вопрос довольно сложно. Однако нынешние тенденции рынка недвижимости и стабильность предложений ипотечного кредитования говорят о том, что ее все-таки стоит брать. Программы реструктуризации и досрочного погашения кредита в будущем помогут существенно уменьшить сроки и размер выплат. Ну а радость от долгожданного приобретения собственного жилья невозможно оценить в денежном эквиваленте.