Как и в каких банках оформить ипотечный кредит на самых выгодных условиях под минимальный процент

Приобретение недвижимости в кредит – одна из самых популярных банковских услуг, которой спешат воспользоваться как молодые семьи, так и люди в возрасте. Желание получить в собственность квадратные метры порой может толкать покупателей на необдуманные и скоропалительные решения. Однако всегда стоит помнить, что самый низкий процент по ипотеке – не всегда самый выгодный вариант. Желательно разобраться, в чем же может быть реальная выгода, и где получить одобрение на самых приемлемых для заемщика условиях.

От чего зависит кредитная ставка

Любой банк, прежде чем вывести на рынок новый кредитный продукт и объявить по нему процентную ставку, проделывает большую работу. Выданные денежные средства должны приносить выгоду финансовому учреждению и быть востребованными у той группы заемщиков, на которую они рассчитаны. То же происходит и с продуктами ипотечного кредитования.

Условия договора, на которые стоит обращать внимание заемщику:

1. Процентная ставка.
2. Сумма займа.
3. Первоначальный взнос (обязателен или нет, минимальная сумма, способ внесения – наличные, материнский капитал).
4. Сумма и тип ежемесячного платежа.
5. Срок погашения.
6. Возможность досрочного погашения.
7. Оплата дополнительных услуг – обязательное страхование жилья, заверение документов у нотариуса, комиссия за выдачу заемных средств, оплата расходов по оценке залогового имущества.

Как узнать, на какую процентную ставку можно рассчитывать

На ставку по ипотеке могут влиять уровень инфляции, политика ЦБ, состояние рынка недвижимости, экономическая ситуация в стране в целом. В описании общих условий кредитования используют размытые формулировки: «вклад от такой-то суммы», «минимальный процент», «максимальный срок». Внутри же указанных периодов условия могут «плавать». По этой причине консультанты, отвечающие в банках за выдачу кредитов, никогда не будут сходу обещать, что вы можете рассчитывать на маленький процент.

Онлайн-калькулятор на сайте кредитной организации тоже может рассчитать примерный процент. Как правило, он учитывает только базовые опции: сумма займа, первоначальный взнос, минимальный платеж в месяц и срок кредитования.

Точная ставка по ипотеке может быть рассчитана только после получения от заемщика всей необходимой информации. По каждой заявке на получение ипотечного кредита решение принимается в индивидуальном порядке по совокупности всех факторов.

Что должен знать банк о заемщике:

1. Уровень и стабильность дохода.
2. Возможность подтвердить официальный его источник.
3. Возраст.
4. Наличие неработающих членов семьи (иждивенцев).
5. Осуществляется покупка вторичного жилья или же квартиры в новостройке.
6. Есть ли в собственности недвижимое имущество, которое можно предоставить в залог.
7. Наличие положительной кредитной истории.

Кто может претендовать на пониженный процент по ипотеке

Наряду с базовыми финансовые организации создают ипотечные программы для льготных категорий граждан. Льготами для получения минимальной кредитной ставки по ипотеке могут воспользоваться:

1. Заемщики, соответствующие требованиям программ с гос. поддержкой.
2. Определенные социальные группы (военные, молодые семьи, бюджетники).
3. Участники зарплатного проекта.
4. Вкладчики банковской структуры.
5. Штатные сотрудники.
6. Сотрудники компаний-партнеров.

Какие банки предоставляют самые дешевые ипотечные кредиты

Средняя ипотечная ставка в ноябре 2017 года находится на уровне 11,5 %. Перечень организаций, которые предлагают самые низкие проценты по ипотеке.

Самые низкие ставки при покупке жилья готовы предложить «Сбербанк», «Транскапиталбанк» и «Тинькофф Банк». В сегменте вторичного жилья список лидеров дополняют «Банк Открытие» и «ВТБ Банк Москвы».

С точки зрения кредитных учреждений, рейтинг может складываться по разным основаниям – количеству ипотечных займов, уровню процентной ставки, объему выданной ипотеки.

Сравнительная таблица ипотечных банков за 1 полугодие 2017 года:

Работать с так называемыми «длинными деньгами», к которым можно отнести и долгосрочное ипотечное кредитование, могут только самые устойчивые кредитные учреждения.

Первые строчки в сегменте ипотечного кредитования занимают банки преимущественно с государственным участием. Как правило, они предоставляют более широкую линейку льготных программ, с поддержкой государства, поэтому возможность получить наличные по наименьшей ставке здесь выше.

Есть ли альтернативы ипотечному кредитованию

Среди альтернативных способов получения заемных средств на покупку жилья можно выделить следующие варианты:

• Микрофинансовые организации специализируются на «быстрых деньгах» — краткосрочных займах (от нескольких дней до полугода) под очень высокий процент, который может доходить до 2% в день. Для ипотеки такие условия не подойдут уж точно.
• Розничные банки в большинстве случаев выдают потребительские ссуды, автокредиты, которые имеют ряд недостатков – высокую ставку, небольшие сроки погашения и невысокие суммы к выдаче. Такие условия не подходят ипотечным заемщикам. Поэтому они чаще используют потребительский займ в качестве первоначального взноса за ипотеку.
• Еще один альтернативный вариант – лизинг жилья. Договор лизинга дает возможность пользоваться недвижимостью с последующим ее выкупом и оформлением в собственность. Схема предполагает внесение первоначального взноса в размере 10-15% от стоимости жилья и последующие ежемесячные платежи. У него есть ограничения в виде максимального срока договора не более 10 лет. Чаще такой способ используется в сегменте элитной недвижимости.

Почему кредит с низкой процентной ставкой и дешевый займ – не одно и то же

Психологическая оценка дешевизны часто бывает обманчива. Если рассматривать кредитную ставку с учетом разных факторов, она может оказаться не такой уж дешевой.

Одна ситуация – когда вы берете ссуду, потому что вам негде жить и у вас не хватает средств, чтобы купить квартиру. В таком случае единственным способом получить собственные метры является ипотека – независимо от внешних факторов и уровня процентной ставки. Вам остается только выбрать банк с самыми выгодными условиями.

Другая ситуация – вы задумали взять ипотечный кредит, чтобы инвестировать в недвижимость. На тот момент официальный уровень инфляции составлял 12%, а минимальная ставка составляла 10.5%.

Когда инфляция удерживается на уровне 4%, а цены на рынке недвижимости «стоят» или ползут вниз, даже при минимальной ставке 8% идея уже не выглядит такой привлекательной. Если смотреть на вещи шире, понятие выгоды будет меняться.

Полезные советы

Собираясь оформить недвижимость в ипотеку, обратите внимание на следующие полезные рекомендации, которые помогут вам получить максимальную выгоду от совершения сделки:

1. Первоначальный взнос.

   С одной стороны, хочется накопить больше денег на первоначальный взнос, чтобы процент по кредиту был меньше. Действительно, сумма взноса является одной из образующих для процентной ставки – первоначальный взнос от 50% и выше способен существенно ее снизить, а вот отсутствие взноса – повысить до максимальных значений.

   С другой стороны, если цены на жилье не растут, а свое жилье нужно срочно, не стоит тянуть – иначе вы упустите благоприятный момент.

2. Кредит на короткий срок не является выгодным.

   Многие заемщики считают, чем быстрее расплатишься по долговым обязательствам – тем лучше.

   

   Это выливается в высокие ежемесячные платежи, и при низкой инфляции такой подход только создаст лишнюю нагрузку на ваш бюджет. И на маленький процент в этом случае тоже не рассчитывайте – банки заинтересованы давать минимальную ставку при долгосрочном сотрудничестве. Более дальновидным решением будет заключить договор на средний срок, где предусматривается возможность досрочного погашения.

3. Дифференцированный или аннуитетный платеж.

   Аннуитетный платеж – это ежемесячное погашение кредита равными суммами на протяжении всего срока. Дифференциальный платеж предполагает, что вы будете платить больше в первые годы ипотеки, к концу срока сумма платежа уменьшается. Очевидно, при низкой инфляции такая схема выплат не выгодна. Лучше использовать аннуитетные платежи.

4. Получение «быстрого» кредита – без предоставления справки о подтверждении доходов может означать более высокий процент и невыгодные условия для заемщика. Таким образом финансовая организация страхуется от возможных рисков.
5. Внимательно читайте договор. Не нужно стесняться самому задавать вопросы, если что-то не поняли. Не все заемщики сильны в финансовой и юридической терминологии. Если, например, первоначально установленные процентные ставки в теле договора существенно отличаются, стоит поинтересоваться, не включил ли сюда кредитный специалист без вашего ведома какую-либо страховую опцию.
6. Правовой статус заемщика. Заключение ипотечного договора с банком еще не означает, что вы приобрели право собственности на жилье. На весь период погашения займа полноправным хозяином квартиры с юридической точки зрения является кредитная организация. Вы не можете ее продать, подарить, обменять, завещать в наследство.

В октябре 2017 года объем выданных кредитов вырос на 40% всего за 4 (!) предыдущих месяца и составил почти 230 млрд. руб. Таким образом, мы близки к абсолютному годовому рекорду. Предыдущий был установлен в «урожайном» декабре 2014 года – 227 млрд. руб. И рынок кредитования жилья продолжает расти. По мнению главы Сбербанка, Германа Грефа, он имеет 100% потенциал роста.